O que é usucapião
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se dono fosse. Cumpridos os requisitos e o prazo previstos em lei, o possuidor pode pedir o reconhecimento da propriedade e o registro do imóvel em seu nome.
Principais tipos e prazos
Especial urbana 5 anos
Imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia própria ou da família, por quem não é dono de outro imóvel (art. 183 da Constituição).
Extraordinária 15 anos · ou 10
Não exige documento nem boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor morar no imóvel ou tiver feito nele obras ou investimentos produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
Ordinária 10 anos · ou 5
Para quem tem um documento (justo título) e agiu de boa-fé — por exemplo, um contrato de compra. Pode cair para 5 anos em situações específicas (art. 1.242 do Código Civil).
Familiar 2 anos
Quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar, o que permaneceu no imóvel urbano de até 250 m² pode adquirir a parte do outro (art. 1.240-A do Código Civil).
Há ainda a usucapião rural e a coletiva, com regras próprias.
Usucapião em cartório
Desde 2015 a usucapião pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial (art. 216-A da Lei de Registros Públicos). Em geral, o procedimento reúne:
- Ata notarial lavrada em cartório de notas, atestando o tempo e a forma da posse
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro ou arquiteto
- Certidões negativas de ações em nome do possuidor e do proprietário registrado
- Documentos que comprovem a posse: contas, IPTU, contratos, recibos, fotos
- Assistência obrigatória de advogado
Os vizinhos confrontantes e o proprietário registrado são notificados. Desde 2017, o silêncio deles é interpretado como concordância. Se houver impugnação, o caso pode seguir para a via judicial.
Contrato de gaveta: nem sempre é usucapião
Quem comprou e pagou o imóvel, mas nunca conseguiu a escritura, pode ter um caminho mais direto: a adjudicação compulsória, que desde 2022 também pode ser feita em cartório (art. 216-B da Lei de Registros Públicos). E quando o antigo dono já faleceu, a regularização pode passar pelo inventário. A escolha do caminho depende dos documentos disponíveis.
O que levar na primeira conversa
- RG, CPF e certidão de estado civil
- Qualquer documento do imóvel: contrato, recibo, cessão de direitos, matrícula
- Carnês de IPTU e contas de consumo antigas em seu nome
- Fotos e comprovantes de reformas ou benfeitorias
- Nome e contato de vizinhos que conheçam a sua posse
Perguntas frequentes
Posso somar o tempo de posse de quem morava antes de mim?
Em regra, sim. A lei permite somar a posse dos antecessores (por exemplo, pais ou vendedores), desde que ela tenha sido contínua e com as mesmas características.
Imóvel financiado ou de órgão público pode ser usucapido?
Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Situações com financiamento ou garantia bancária exigem análise específica dos documentos.
Quanto tempo leva?
Varia conforme o caminho (cartório ou Justiça), a documentação disponível e eventuais impugnações. Na análise inicial é possível estimar as etapas do seu caso.